以下文章来源于江苏省不动产公众号

戴志荣：车库阁楼储藏室地下空间如何登记

随着不动产登记不断规范发展，有些地区已开展不动产登记市域范围统一工作，实现业务类型、收件材料和审核标准的统一，从而推动更大范围的登记标准化建设。对于住宅小区的车库、阁楼、储藏室及地下空间等，是否应登记，该如何登记的问题，实操中各地做法不同，本文就以上标的物的登记现状及统一登记问题作一简单讨论。

各地就以上类型建筑物的登记，主要分为登与不登两种情况。不登理由有二：一是根据历史沿革而来，该类建筑物一般不计算容积率，且与住宅一起作为一个整体发挥作用，不单独发挥物的效用；二是从物的特性来看，该类建筑物在设计时层高很可能在2.2米以下，不能按房屋测量规范来计算建筑面积，不具有房屋特性。

有些城市则认为，虽然车库、阁楼、储藏室及地下空间等作为住宅房屋的附属用房，不计容积率、层高不超过2.2米，不能单独使用，但该类建筑物也属于不动产物，只要符合首次登记的条件，理应给予登记，但这些城市一般是将车库、阁楼、储藏室等与住宅作为一个整体一并登记，记载于登记簿的附记栏中。

笔者认为，有些地方不给予登记是不妥的，不予登记会造成车库、阁楼、储藏室及地下空间等转移仅以契约凭证为依据，显然违背了《民法典》二百零九条不动产物权登记规范，未能真正保护权利人利益。笔者还认为，车库、阁楼、储藏室及地下空间等附属物，是住宅的附属配套，与住宅共同发挥着物的效用，不仅应登记，还应作为独立基本单元进行单独登记。

根据《不动产登记暂行条例》及其相关规定，不动产物是指应以不动产基本单元为基本单位进行登记的物，而不动作单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。那么，住宅的附属车库、阁楼、储藏室等与住宅倒底是什么关系，是否可作为独立物进行登记？

笔者认为，住宅主体部分与车库、阁楼、储藏室等之间没有添附、混合、附合性质从而确认为一个整体物，两者应从主物和从物的关系考虑，从协助住宅主体使用来看，车库、阁楼、储藏室等具有从物的一般特征：

首先，车库、阁楼、储藏室等是可独立的物，其在功能上协助主物住宅主体发挥作用；

其次，此类建筑物在空间上也是与主物住宅主体有特定关系；

第三，此类建筑物完全可以单独归一个人所有。

例，在一个住宅区域内有住宅主体01、02、03、04，车库A、B、C、D。住宅主体01既可以与车库A组成主物从物发挥作用，也可以分别与B、C、D组成主物从物。只要住宅主体与车库在功能、空间上能共同发挥作用即可。

1、车库、阁楼、储藏室等不动产登记的法律依据

根据《民法典》第二百三十一条规定，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。车库、阁楼、储藏室、地下室等自建造完成的事实行为成就，而具有物权效力，登记后即具有公示对抗第三人的效力。和住宅主体一样，《不动产登记暂行条例实施细则》规定了申请建设用地使用权及房屋所有权首次登记时应提交材料，除了土地权属来源及测绘调查外，也只需申请人提交车库、阁楼、储藏室、地下室符合规划的材料，和其已竣工的证明材料。

有人提出，符合规划材料中明确车库、阁楼、储藏室、地下室不计容积率的问题，登记机构是否应作相应考虑？笔者认为，登记机构只需审查建筑物符合规划，属于合法建造物即可给予登记公示。

2、车库、阁楼等与住宅主体分别登记还是合并登记

若将车库、阁楼、储藏室及地下空间的建筑面积标注在不动产权证书附记栏中，申请人在处分房屋时可能带来困惑，势必要将主物和从物一并处分，否则带来需进行重新分割登记的麻烦。

笔者认为，既然住宅主体和车库、阁楼、储藏室及地下空间等附属物都成为独立的物，就完全可以按照《不动产登记暂行条例》及其相关规定，按基本单元单独进行登记。在车库、阁楼、储藏室及地下空间等附属物登记时，因其是住宅的从物，其建设用地使用权的使用年限应从属于住宅的使用年限，同时也可以在附记栏中注明“住宅从物”或“住宅区车库、阁楼、储藏室及地下空间等附属物”字样，以明示附属物的特性。

3、住宅主体与车库、阁楼、储藏室等权利人之间关系

住宅主体与车库、阁楼、储藏室等房屋的所有权人可不一致。仍以上述案例说明，在一个住宅区域内有住宅主体01、02、03、04，及车库A、B、C、D，开发商在商品房销售时将住宅主体01车库A销售给权利人甲。因住宅主体与车库属于两个不同的物，甲将自己房屋出售时完全可以将住宅主体01和车库A出售给不同的权利人，这不影响车库和住宅主体的协助配合使用。至于《民法典》二百七十六条规定，出售时应首先满足业主需要，这是不动产登记之外的范畴。

另外，虽然有些业主将购买后的车库、阁楼与房屋主体以内楼梯等方式连为一个整体，但这未经设计施工图审查核规，不应以此作为一个整体标的物来考虑，仍应按原先设计施工图认定主物与从物关系。

4、层高低于2.2米的附属物能否登记

《房产测量规范》将房屋建筑面积的计算规范明确在2.2米以上。不动产统一登记后，登记物的范畴不仅仅包括房屋，还包括其他建筑物、构筑物等，即便是层高低于2.2米的设备层、车库、阁楼、储藏室及地下空间等，其同样也有占有、使用、收益和处分不动产物的权能，因而也同样可以进行物的设立、变更、转让和消灭登记。在现行规范下，登记不动产房屋等建筑物是以建筑面积、平面坐标位置来进行描述，这样基本能对房屋这一不动产物描述清楚。层高2.2米以下的建筑物也同样可以建筑面积进行物的描述，随着科技和信息技术的发展，在未来的不动产登记中，我们不光对不动产物的建筑面积进行描述，也可以引入空间坐标的概念，针对像油库、码头、雕塑等一些特别的不动产物，完全可以在三维基础上增添体积、空间、质量等加以描述。

综上，住宅区的车库、阁楼、储藏室、地下空间等用房在空间上、在功能上协助住宅主体完善使用，应属于独立的从物。针对此类建筑物的不动产登记，我们应抛弃计容、层高低于2.2米的计算规则，在符合不动产登记法律法规的前提下，应按照独立基本单元应予登记，且宜在登记簿的附记中注意住宅附属物等性质。